市场盯着宏观利率、政策刺激和上海成交量，却可能漏掉了三个正在悄然改变地产周期方向的关键变量。
4月21日，财通证券发布行业深度报告《地产拐点系列研究一：主导本轮地产周期拐点，却被市场忽略的三大因素》指出，当前地产板块“共识尚未形成”，而三个被市场低估的因素——公积金利率、上海库存见底、人民币升值——正在共同推动楼市企稳。
因素一：真正决定房贷成本的，是公积金利率市场习惯盯着LPR和商贷利率，但财通证券认为这个视角已经过时。
截至2025年末，个人住房商贷平均利率3.06%，而五年期以上公积金贷款利率仅2.60%。关键在于：在主要一二线城市，公积金贷款额度普遍能覆盖购房所需贷款的50%以上。
报告测算，若公积金覆盖50%贷款，综合房贷利率降至2.83%；若覆盖100%，则降至2.60%。以具体城市为例：广州公积金贷款额度可覆盖购房所需贷款的111%，武汉195%，重庆167%，苏州106%，郑州195%，无锡147%。即便是一线城市中公积金覆盖率最低的北京，也达到45%。
报告称，“决定当前房贷利率的是公积金利率，而非市场更关注的宏观利率。”
资金池方面，截至2024年末，全国公积金缴存余额达10.9万亿元，同比增长8.6%，再创新高。2024年全年缴存3.6万亿元，但个贷发放仅1.3万亿元，同比下降11.4%，“池子的流入持续大于流出，资金沉淀越来越多”。
政策层面，2026年政府工作报告提出“深化住房公积金制度改革”，这是自2015年以来时隔十一年再度写入政府工作报告。2026年以来，各地累计出台房地产政策约160条，其中公积金政策超60条，“优化频次在各类政策中均居首位”。
时间节点上，2024年和2025年公积金贷款利率均在5月下调25个基点，报告提示“后续需关注今年5月公积金降息的情况”。
因素二：上海不只是“成交放量”，库存在自然见底市场注意到了上海成交量的回升，但财通证券认为更重要的信号被忽视了——挂牌量在持续下降。
2026年3月，上海二手房成交31215套，同比增长6.3%，创2021年3月以来近5年最高纪录。更值得关注的是，“在没有增量政策支持的背景下”，2025年11月至2026年1月，上海二手房成交连续3个月超2.2万套，稳居荣枯线（2万套）上方。
截至2026年4月初，上海二手房挂牌量（贝壳口径）降至8.7万套，较最高峰下降3.3万套，降幅28%，去化周期降至4个月。
报告强调，挂牌量下降并非只因成交消化库存，“另有相当一部分来自于卖方的主动撤牌”——过去几年房价筑底已消化相当程度泡沫，部分房源击穿卖方心理价位，卖方转而将房源作为收租资产持有。这与过去几轮政策刺激后"挂牌量持续上升、越卖越多"的模式截然不同。
价格层面，企稳正在自下而上传导。 根据冰山指数，截至2026年3月末，上海低总价段（50-500万元）房价近1个月涨跌幅为+0.1%至+1.2%，近3个月涨跌幅为+0.6%至+2.7%；低总价段房价月环比自2026年1月中下旬起由跌转涨。中高总价段（500-3000万元）降幅则持续收窄，处于底部震荡状态。
置换链条方面，报告通过"较低一级总价段均价/较高一级总价段均价"这一指标发现，2026年以来该比值触底回升，意味着“卖一买一”的首付压力在下降，向上置换的链条正在重新启动。
参照海外经验，日本首都圈（东京）新房价格企稳后，近畿圈（大阪）滞后9个月跟进；二手房价格企稳方面，近畿圈滞后首都圈16个月。美国金融危机后，洛杉矶、达拉斯等核心城市房价拐点早于全美整体拐点出现。
报告据此判断，“核心城市企稳后，更大范围的企稳或将在未来1-2年内”出现。
因素三：人民币升值，万亿待结汇资金或成楼市增量这是三个因素中市场关注度最低的一个。
逻辑链条如下：人民币升值→货币宽松空间打开→降息窗口来临；同时，人民币升值→企业结汇意愿上升→M1扩张→地产周期启动。
汇率方面，2026年3月美元兑人民币平均价升至6.9，4月8日在岸、离岸人民币对美元汇率盘中一度涨超300个基点，均创2023年4月以来新高。相比之下，过去几年中美十年期国债利差长期处于-2%至-3%区间，汇率压力制约了国内货币政策空间。如今压力减轻，报告认为“通过新一轮降息有望将房贷利率降低至3%以内”。
结汇资金方面，报告测算，2022年至2026年3月，银行代客涉外收付款顺差持续大于结售汇顺差，贸易企业待结汇规模约10431亿美元。随着人民币持续升值，结汇意愿将上升。
报告进一步测算：若待结汇资金中有10%、30%、50%进行结汇，按美元兑人民币均价6.9计算，将分别创造约7197亿、21592亿、35986亿元人民币的M1增量，对应2026年3月末119.3万亿元的M1总量，可拉动M1增长0.6%、1.8%、3.0%。
历史经验显示，“货币周期通常领先地产周期1-2个季度”。报告指出，“当M1增速持续转正，M1-M2的剪刀差持续缩小，通常意味着实体投资与周转增强，货币趋于活期化，债务杠杆趋于扩张”，进而推动资产价格上涨。
地产股价底或已出现从美日经验来看，地产股价见底的时序通常是：股价底→核心城市房价底→整体房价底。
日本案例中，三井、住友、三菱等地产龙头股价分别在1999年12月、2000年2月、2002年1月触底，领先核心城市（首都圈）房价见底0-2年，领先整体房价1-3年。美国案例中，NVR、霍顿、普尔特、莱纳等地产龙头股价均在2009年上半年触底，领先核心城市房价0-2年，领先全美房价约3年。
报告总结认为，“当前地产板块行情仍处于共识尚未形成的估值修复阶段”，三大被忽略因素“有望在未来逐步形成共识”。报告称，“地产股价低、估值低、持仓低，行情或一触即发”。
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